特集 | 住宅ローン

2026年4月27日（2021年3月30日公開、2026年4月27日更新）

執筆者：石橋秀俊（プライマリープライベートバンカー）

所要時間:6分

「住宅を買う」というのは、ライフステージのなかでも大きなイベントです。しかし、住宅を買う際の住宅ローンをどのように組めばよいかお悩みの方も多いのではないでしょうか。今回は、固定金利の概要やメリット・デメリットについて解説していきます。

お借り入れ中で固定金利に変更、固定金利でお借り入れを検討している方にオススメ

固定金利とは？変動金利との違いは？

住宅ローンは、金利タイプによって大きく2つに分かれます。一つは、「固定金利」、もう一つは「変動金利」です。それぞれの特徴について見ていきましょう。

住宅ローンの固定金利とは

固定金利とはその名の通り、一定期間金利が固定されていることを指します。契約の仕方は様々で、固定金利・短期（固定3年、固定5年、固定10年など）、さらには固定金利・長期（固定35年）など、金利を固定しておく期間を選択できます。したがって、固定金利期間中に返済額が変わることはありません。注意しておきたいのは、当初の固定金利特約期間終了後に住宅ローン金利が上昇していた場合、返済額が増加することがあり、また、固定金利特約期間終了後の金利引下幅は当初の金利引下幅とは異なる、ということです。

変動金利との違い

変動金利とは、住宅ローン契約期間中の金利が一定でなく、変化を伴うものです。住宅ローン金利が上昇した場合、元金均等返済（毎月の返済で元金を一定にして支払う返済方法）では利子を含めた支払額が大きくなり、当初の想定より月々の支払いも増えてしまうことがあります。また、元利均等返済（毎月一定の返済額で返済していく方法）の場合は利子が増えてしまい、元本の返済が進まないということが起きかねません。

先述の通り固定金利であれば、固定金利期間中の返済額は借り入れ時点で決定しています。そのため、固定金利期間中は返済額が一定となります。固定金利と変動金利のどちらを選べば良いかは、契約者の収入や資産状況、家族構成、そして今後のファミリープランなどによって検討すると良いでしょう。

固定金利はどうやって選べばいい？

固定金利にはいくつか種類がありますが、どのような基準で選べば良いのでしょうか。固定金利・短期と固定金利・長期の特徴の違いを含め、解説していきます。

固定金利・短期と固定金利・長期の違い

固定金利・短期では、固定金利期間としては、2年、3年、5年、10年などがあります。一般的には、固定金利期間が長い契約であるほど、住宅ローン金利は高くなります。固定金利特約期間終了後は変動金利にするか、固定金利にするかを再度選択します。その際に、住宅ローン金利が上がっていた場合は返済額が増加することになります。また、金利引下幅は、固定金利特約期間終了後の金利引下幅が適用されます。

固定金利・長期であれば長期間返済額は一定で、返済額の変動を考える必要性が低くなります。

ここで、固定金利・短期型と固定金利・長期型の返済額について、具体的な返済例を見ていきましょう。

【前提】
借入額：3,000万円
返済期間：35年
元利均等返済、ボーナス払いなし
基準金利が借入期間中に変動しないと仮定

• ※返済例の適用金利は、auじぶん銀行ホームページの住宅ローンシミュレーションにおいて当初期間引下げプランをもとに計算しています（2026年4月現在）。

固定金利特約期間終了後も、借入時から基準金利が変わらないと仮定した場合、2026年4月現在の金利情勢であれば、固定3年が総返済額のうえで最も有利な条件となっていることがわかります。

選ぶ際に知っておくべきこと、注意点

固定金利・短期、固定金利・長期についてはそれぞれ注意点があります。

まず、固定金利・長期の場合は、基本的に固定金利・短期に比べて金利が高いため返済の総額が大きくなります。一方、固定金利・短期の場合は、固定金利期間終了後の金利情勢に応じて返済額が大きく変化する可能性があります。つまり、金利の大幅上昇により負担が大きくなってしまう恐れがあるということです。将来的にもし金利が上昇しても返済可能か、検討しておくことが重要といえるでしょう。

固定金利のメリット・デメリットは？

固定金利のメリットは金利が固定されている分、返済額が一定であるため、資金計画が立てやすいという点にあります。また、固定金利期間中に住宅ローン金利が上昇している場合でも、借り入れ当初の金利から変動しないため有利になります。一方で、固定金利期間中に住宅ローン金利が下落していくと契約当初の金利が継続する分、不利になるでしょう。

また、一般的に住宅ローンの金利は以下の順序で高くなる傾向にあります。

長期固定金利＞当初固定金利＞変動金利

したがって、固定金利期間が長くなればなるほど金利が高くなるため、返済額が増加することになります。

固定金利はどんな人に向いている？

固定金利が向いているのはどのような方でしょうか。いくつか見ていきましょう。

・子育て世代
まだお子さまが小さく、学費など将来の支出が多くなっていくことが予想される子育て世代は、子供が独り立ちするまでの期間を見据えた長期の固定金利で契約をした方が良いでしょう。住宅ローンなど、月々の支払いについて予想外の上昇は避けたほうが良いためです。

・共働き夫婦
夫婦共働きの場合や、数年後に配偶者が仕事復帰するなど、将来にあたって返済余力がある場合は、2～3年などの短い固定期間でも良いでしょう。

・50歳で住宅を取得する方
近い将来、定年退職を迎える予定の方が住宅を取得する場合は、退職金の取得により資金的余裕が増えることが予想されます。こういったケースでは、金利動向が変化しやすい環境下においても、一定期間の返済額を確定できる固定10年などの中期間での固定金利の住宅ローンを組むことが合理的でしょう。50歳のときに固定10年の固定金利で住宅ローンを組めば、退職後の状況に応じて返済方法を再検討できます。

ここまで固定金利を中心に、住宅ローン金利についてメリット・デメリットを述べてきました。住宅ローン金利は市場金利などをもとに各金融機関が決定しています。足元では金利水準や先行きに不確実性がある状況にあり、このような環境下では、住宅ローン金利の支払いを固定することは合理的で有利となる可能性があります。しかし、各家庭の状況は十人十色であり、ファミリープランも様々です。ご自身とご家族の将来を見据え、幸せな家庭生活のために的確な住宅ローンの支払い方を検討していきましょう。