2025/02/14（2022/12/30 公開、2025/02/14 更新）
住宅ローンを利用するデメリットとは？新規に組む場合と借換えに関して解説！
監修者:新井智美（ファイナンシャルプランナー）
住宅は高額な商品であり、購入費用を一括で支払える方は少ないかもしれません。しかし住宅ローンを利用すれば、手もとに資金がなくても住宅を購入することが可能です。住宅ローン控除を受けられることも、住宅ローンを利用するメリットとして挙げられます。
ただし、住宅ローンにはデメリットもあります。諸費用や利息がかかるため、一括で購入するよりもトータルコストが増大することにご注意ください。加えて、住宅ローンを組む際には想定していなかった事態（病気など）により、将来的に家計の負担が増し、返済に苦労する可能性があることも認識しておく必要があります。
また、すでに住宅ローンの返済を行っている方ならば、「借換え」の用語を見聞きした経験があるかもしれません。知人や友人、同僚、上司、家族などから「住宅ローンの借換えを行うと、さまざまなメリットを享受できる」と聞いて、興味や関心を持つ機会もあるかもしれませんが、借換えにはデメリットもある点にご注意ください。
本記事では、住宅ローンの新規借入れや借換えを検討している方に向けて、デメリットやメリット、シミュレーションを行う大切さを解説します。借換えに適したタイミングや、借換えを行う際の流れも紹介するので、参考にしてください。
住宅ローンとは
住宅ローンとは、目的別ローン商品の一種で、資金の使途が住宅の購入・新築・増築・改築などに限定されています。
さまざまな金融機関（銀行など）が住宅ローン商品を提供しています。住宅ローンを利用するのであれば、デメリットとメリットの両面を正しく理解しておきましょう。
住宅ローンを利用するデメリット
住宅ローンを利用する場合は、以下に示すデメリットがあります。
- 一括で購入する場合に比べてトータルコストが増える
- 想定外の事態によって家計の負担が増す可能性がある
それぞれに関して詳しく説明します。
デメリット①一括で購入する場合に比べてトータルコストが増える
住宅ローンを組まずに一括で住宅を購入する場合は、当然、利息がかかりません。例えば、2,000万円の住宅であれば、現金で2,000万円を用意すれば購入することが可能です。
しかし、住宅ローンを組むと諸費用や利息がかかるため、一括で購入する場合に比べてトータルコストが増大します。なお、利息の合計額は、金利や返済期間などによって異なります。
デメリット②想定外の事態によって家計の負担が増す可能性がある
ローンを組んだ時点では順風満帆な人生であっても、未来に何が起こるのかを正確に予測することは不可能です。10年後・20年後には会社が倒産して失業したり、病気・ケガ・災害などで生活が困窮したりする可能性があります。
将来的に自己の意思でコントロールできない問題（身内の介護など）が発生し、家計の負担が増加（または収入が減少）し、ローンの返済が滞る状況に陥るかもしれません。
住宅ローンを利用するメリット
住宅ローンには以下に示すメリットもあるため、理解したうえで上手に活用しましょう。
- 資金を確保できていない状況でも住宅を購入できる
- 住宅ローン控除を受けられる
それぞれに関して詳しく説明します。
メリット①資金を確保できていない状況でも住宅を購入できる
住宅は高額な商品であり、数千万円から数億円程度の購入資金が必要な場合もあります。そのため、一括払いでは購入できない方も多いでしょう。
住宅ローンを利用すれば、必要な資金を確保できていない状況でも住宅を購入できます。購入した住宅に住みながら少しずつローンの返済を実施することが可能で、必要な資金を確保できるまで長期間購入を我慢せずに済むことがメリットです。
メリット②住宅ローン控除を受けられる
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられることも、住宅ローンを利用するメリットとして挙げられます。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築する場合に、最大13年間、毎年の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除できる税優遇制度です。なお、省エネ基準を満たさない新築・買取再販住宅は控除対象外とされています。詳細は、国税庁のウェブサイトでご確認ください。
住宅ローンの借換えとは
住宅ローンの借換えとは、「住宅ローンの返済期間中に、新たな金融機関で住宅ローンを借りて、現在契約している住宅ローンを一括で返済すること」です。
金利の高い住宅ローンから金利の低い住宅ローンに借換えると、毎月の返済額や総返済額が減る可能性があります。
また、同じ金融機関が提供している別の住宅ローン商品のほうが、団信の充実さや手数料などの条件が有利なケースがあるかもしれません。しかし、基本的に同じ金融機関が取扱っている住宅ローン商品間での借換えはできないので、他の金融機関の住宅ローン商品を探しましょう。
住宅ローンの借換えのデメリット
住宅ローンの借換えには、以下のようなデメリットがある点にご注意ください。
- 諸費用がかかる
- 手続きに手間がかかる
- 金利動向を読み間違える可能性がある
デメリット①諸費用がかかる
一般的に住宅ローンの借換えには、下表に示す諸費用がかかります。
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現在の住宅ローンを完済する手続きで必要になる費用 |
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新規に借入れる住宅ローンの契約手続きで必要になる費用 |
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具体的な金額は、金融機関や、住宅ローンの借入金額、期間、金利などによって異なります。必ず事前に金融機関に問い合わせたり、ウェブサイトで確認するようにしましょう。
デメリット②手続きに手間がかかる
借換えを行う際は、新規に住宅ローンを組む場合と同じように「審査」が必要ですので、審査に必要な書類（「住民票」「所得証明書」「物件資料」など）を用意しなければなりません。
審査通過後も、契約手続きを行うためにまとまった時間を確保する必要があると認識しておきましょう。
デメリット③金利動向を読み間違える可能性がある
「今後金利が下がりそうだから、固定金利型の住宅ローンから、変動金利型の住宅ローンに借換えよう」と考えていても、実際には金利が上がって、借換え前よりも負担が大きくなる可能性があります。
将来の金利動向をご自身だけで読み解くのではなく、金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーなどの専門家の意見も参考にしながら、「想定から外れる可能性」もふまえて借換えの判断を行ってください。
住宅ローンの借換えのメリット
以下は、住宅ローンの借換えのメリットです。
- 毎月の返済額および返済総額を減らせる
- 長期固定金利に切り替えることが可能
- 団体信用生命保険の内容を充実させられる
メリット①毎月の返済額および返済総額を減らせる
住宅ローンの借換えの最大のメリットは、これまでよりも金利の低い住宅ローンに借換えることで、毎月の返済額および返済総額を減らせる可能性があることです。
しかし、借換えの際に「返済期間の短縮」を行うと、毎月の返済額が増えるケースがあるためご注意ください。
メリット②長期固定金利に切り替えることが可能
変動金利の住宅ローンを借入れている場合、借換えによって長期固定金利に切り替えることが可能になります。
通常、変動金利の住宅ローンでは6ヶ月ごとに金利が変動し、5年ごとに返済金額が見直されるため、将来、金利の上昇に伴って返済金額が増加するかもしれません。
金利上昇リスクを回避するために、金利が低いうちに長期固定金利の住宅ローンへの借換えを行うことも検討してみましょう。
メリット③団体信用生命保険の内容を充実させられる
住宅ローンの借換えを行う際は、新たに団体信用生命保険への加入が求められます。
昨今、団体信用生命保険の保障内容が充実する傾向にあり、「死亡」や「高度障害」だけではなく、「がん（所定の悪性新生物）診断が確定された場合」や「10種類の生活習慣病が原因で、所定の期間、入院した場合」でも住宅ローン残高がゼロになるケースがあると覚えておきましょう。
通常、住宅ローンの返済期間中に団体信用生命保険の内容を見直すことはできないので、借換えの際には団体信用生命保険の内容も確認しましょう。
住宅ローンの借換えに悩んだら、シミュレーションを行おう
例えば、借換えによって返済総額が50万円減少しても、諸費用で80万円かかってしまう場合、トータルでは損になります。
住宅ローンの借換えを行うべきか、「借換え前の返済総額」と「借換え後の返済総額」の差を試算したうえで、「諸費用」と比較して決めましょう。各金融機関のウェブサイト上で「シミュレーション機能」が提供されているので、活用してください。
一般的に、「借換え後の金利差が年1％以上」「住宅ローン残高が1,000万円以上」「返済期間が10年以上」の場合、借換えによって返済額や総返済額を減額できる可能性があるといわれています。
なお、金額だけの問題ではなく、上述したように「書類を集める時間、労力」「契約手続きを行うための手間」も含めて、総合的に借換えをすべきかを検討しましょう。
ご自身で考えても答えが出ない場合は、各金融機関の担当者やファイナンシャルプランナーに相談してはいかがでしょうか。有益なアドバイスをもらえる可能性があります。
住宅ローンの借換えに適した状況やタイミング
以下は、住宅ローンの借換えに適した状況やタイミングです。
- 金利差が年1％以上あるとき
- 金利のタイプを変更したいとき
- 固定金利の優遇期間（特約期間）が終了するとき
金利差が年1％以上あるとき
上述したように、金利差が年1％以上ある状況なら、借換えを検討するべきです。
しかし、「住宅ローン残高」や「完済までの残り年数」「諸費用」にもよるので、しっかりとシミュレーションを実行し、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談したうえで決断を行いましょう。
なお、年0.5％程度の金利差であってもメリットを享受できる可能性があるので、まずはシミュレーションを行うことが大切です。
金利のタイプを変更したいとき
住宅ローンの金利タイプを変更したい場合も、借換えを検討するとよいでしょう。
金利を低くしたいのであれば「固定金利型から変動金利型に変更」、金利変動リスクを抑えたいのであれば「変動金利型から固定金利型や固定金利期間選択型に変更」など、さまざまなパターンが選択肢として挙げられます。
しかし、固定金利型から変動金利型に借換える場合、必ずしも返済額が減るとは限りません。将来の金利上昇により、借換え当初よりも返済金額が増える可能性があることを認識したうえで、金利動向をしっかりとチェックし、金融機関などに相談しましょう。
固定金利の優遇期間（特約期間）が終了するとき
固定金利期間選択型の住宅ローンでは、一般的に優遇期間（特約期間）の終了後に金利タイプを再選択できます。しかし、優遇期間（特約期間）終了後は金利が上昇する可能性があることを理解しておきましょう。
固定金利期間選択型の住宅ローンを借入れている方は、当初の固定金利の優遇期間（特約期間）が終了するタイミングで借換えを検討してはいかがでしょうか。
住宅ローンの借換えを行う際の流れ
以下は、住宅ローンの借換えを行う際の流れです。
- ①相談および申込み
- ②必要書類の提出および審査の実施
- ③契約の締結および融資の実行
借換えの流れ①相談および必要書類の準備
最初に、各金融機関のウェブサイトで提供されているシミュレーション機能で試算を行って、住宅ローン商品の内容を比較してください。
しかし、さまざまな金融機関、住宅ローン商品が存在するため、「どれにすべきなのかわからない」と悩むかもしれません。
ご自身で判断できない場合は、1人で悩み続けずに、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーなどに借換えについて相談しましょう。
申し込む旨を伝えると、必要な書類の案内があります。一般的に住宅ローンの借換えでは、「本人確認書類（住民票、運転免許証など）」「所得証明書（直近の源泉徴収票など）」「物件購入時の資料一式（売買契約書など）」などの提出が求められますので、準備を進めましょう。
借換えの流れ②審査への申込み
必要書類を提出すると、審査が実施されます。なお、金融機関によっては、本審査の前に「事前審査」が実施されるケースもあると覚えておきましょう。
事前審査に通過しても、本審査に通過できない場合があります。住宅ローンの借換えの際には、新たに団体信用生命保険への加入が求められるため、健康状態が悪化している場合、収入面では問題がなくても、健康面の不安などで否決される可能性がある点にご注意ください。
借換えの流れ③契約の締結および融資の実行
審査に通過したら、今まで契約していた金融機関に対して「残額を全額一括返済する旨」を連絡し、完済受付可能日、完済に必要な金額や振込さきを確認します。また、完済日当日には「抵当権抹消書類」が必要となるため、借入中の金融機関から書類を受取れるように忘れずに手配しましょう。
借換えさきの金融機関に対して、借入希望日と完済に必要な借入金額を申告し、契約内容に問題がなければ、契約を締結します。その後、実行日に借換えさきの金融機関から全額繰上返済の手数料なども含めたローン残額に相当する金額が送金され、一括返済が行われます。
そして、以前の住宅ローンを借入れていた金融機関の抵当権が抹消され、新しい住宅ローンを借入れる金融機関の抵当権が設定されます。
メリットとデメリットを正しく把握して住宅ローンを利用しよう
本記事で紹介したように、住宅ローンを新規に組んだり、借換えたりすることにはメリットとデメリットがあります。
住宅ローンを組めば、手もとに現金がなくても住宅を購入できます。加えて、住宅ローン控除を受けられることもメリットです。
ただし、デメリットとして、利息がかかるため、その分、トータルでの負担が増加することが挙げられます。また、想定外の事態（ご自身の病気や身内の介護など）によって、将来的に収入よりも支出が増加し、返済が難しい状況に陥る可能性があることにもご注意ください。
住宅ローンの借換えのメリットは、「毎月の返済額および返済総額を減らせる」「長期固定金利に切り替えが可能」「団体信用生命保険の内容を充実させられる」点です。
しかし、「諸費用がかかる」「手続きに手間がかかる」「金利動向を読み間違える可能性がある」「審査に通りにくくなる可能性がある」というデメリットもある点にご注意ください。
借換えを行う際には、さまざまな要素を勘案しなければなりません。借換え前後の金利差や諸費用といった金銭面だけではなく、書類を集める手間や契約に要する時間なども考慮するべきです。
借換えによって返済総額がどのくらい減るのかを知りたい場合は、各金融機関のウェブサイト上で提供されているシミュレーションをご利用ください。
一般的に、借換えを行うのに適した状況やタイミングは、「金利差が年1％以上あるとき」「金利のタイプを変更したいとき」「固定金利の優遇期間（特約期間）が終了するとき」の3つです。
1人で考え込んでいても、「借換えを行うべきなのか、行うべきではないのか」の結論が出ない場合は、各金融機関の窓口にご相談ください。
また、ファイナンシャルプランナーに相談し、アドバイスをもらう姿勢も有益です。
