住宅ローンの借換えの目安についてFPが解説
執筆者：上田 健介（ファイナンシャルプランナー）
2020年8月25日
「住宅ローンの借換え」という言葉を聞いたことがありますか？ 住宅を購入するときに借りたローン契約は、必ずしも返済完了まで継続しなければいけないわけではありません。住宅ローンの借換えが家計の節約につながる場合もあります。そこで今回は、住宅ローンの借換えを行うかどうかの目安とともに、借換えに関連した情報もあわせて解説します。
住宅ローンの借換えとは
住宅ローンの借換えとは、「新たな金融機関で住宅ローンを組み直し、現在借りている住宅ローンを一括で返済すること」をいいます。金利の高い住宅ローンから金利の低い住宅ローンに乗り換えると、毎月の返済額・総返済額が減る可能性があります。「金利情勢の変化」「メディアでの特集」「契約している住宅ローンの固定金利期間の終了」「家計の見直し」などがきっかけとなることが多いようです。
借換えるメリット・デメリット
住宅ローンの借換えによるメリットは、返済額が減少することだけではありません。意外と知られていない他のメリットについてご紹介します。あわせて、デメリットについても見ていきます。
メリット
①毎月の返済額を減らせる
今よりも低い金利の住宅ローンに借換えられれば、総返済額を減らすことで毎月の返済額を減らせる場合があります。総返済額を減らせた状態で毎月の返済額を借換え前と同じ金額にすると、返済完了までの期間を短縮できます。
②金利を切り替えられる
現在契約している金利（特に変動金利や短期固定金利の場合）を長期固定金利で借換えることで、将来の金利上昇に対する不安が和らぎます。
③充実した補償内容の団体信用生命保険を選択できる
住宅ローンの契約時には、団体信用生命保険（以下「団信」と表記）に加入して万が一の場合に備えるのが一般的です。借換えに伴い、保障が充実した団信に切り替えられる場合があるため、現在加入している生命保険などとあわせて検討すると良いでしょう。
デメリット
①手数料などの諸費用が必要になる
最初に住宅ローンを契約したとき、さまざまな名目で費用が発生していたと思います。借換えにおいてもこのような費用が発生します。金融機関や手続き内容によって金額の大小は異なりますが、費用を支払ってもなお、借換えのメリットを受けられるかどうか確認が必要です。
②書類の準備・手続きが必要になる
借換えにおいても、書類の提出などの事務手続きが必要です。
③審査を通過する必要がある
最初に住宅ローン契約を行ったときと同様、借換え先の金融機関で新たに審査を受ける必要があります。新規のときと状況が違うことから「教育ローンや自動車ローンなどの住宅ローン以外の借入れ」「転籍や転職などによる年収ダウン」「健康状態の変化」などが影響を及ぼす可能性があります。
住宅ローンの借換え目安について
借換えによるメリットは、すべての人に当てはまるわけではありません。ここでは、借換えをしたほうが良い人とそうではない人について解説します。
借換えをしたほうが良い人
次の項目に当てはまる場合は、借換えによるメリットを受けやすいでしょう。後述するシミュレーターを活用して、借換えによる効果をより具体的に確認してみましょう。
①金利の差が大きい
借換えのメリットの一つは、現在借りている住宅ローンの金利と借換え先の住宅ローンの金利との差から生まれてくるものです。したがって、現在借りている住宅ローンの金利が、借換え先の住宅ローンの金利と比べて高ければ高いほど、借換えによるメリットを受けやすくなります。
②変動金利で借入れている
今のところ金利の差は小さくても、変動金利や短期固定金利で住宅ローンを借りている場合には、将来において金利上昇の影響を受ける場合があります。このリスクに備えるためには、固定金利で借換えると良いでしょう。固定金利で借入れることにより今後の返済額が固定されるため、将来への不安が解消されるばかりでなく、生活設計そのものが組み立てやすくなる効果もあります。
③返済の負担が大きい
月々の返済額が生活への負担となっている場合には、現在借りている住宅ローンが現在の生活・収入状況に合っていない（合わなくなってしまった）可能性があります。住宅という大きな買物のためにある程度の節約は必要かもしれませんが、節約にも限度があります。「今後も継続して同様の返済ができるか」ということも含めて借換えを検討すると良いでしょう。
④ローン残高が多い（残存ローン年数が長い）
現在借りている住宅ローンの残高が多い（返済完了までの期間が長い）場合には、それだけ金利の差による影響を受けるため、借換えによるメリットは大きいといえます。借換えにともなう手間と諸費用などの手数料も含めて検討しましょう。
⑤充実した団信
現在借りている住宅ローンを契約したときに加入した団信よりも、今の時点で提供されている団信のほうが充実した保障内容になっている場合もあります。契約者の健康状態にもよりますが、より充実した保障内容を得るために借換えを活用するのも良いでしょう。
「住宅ローンの借換えによるメリットが受けられるかどうか」「受けられる場合のメリットの大きさ」には現在の借入額が影響します。auじぶん銀行が提供しているシミュレーターを利用すると、「どの程度の金額まで借りられるのか」「毎月の返済額はどれくらいなのか」について、自分の希望や年収などを入力し、シミュレーションできます。具体的な数字を用いて実際に計算結果を確認することで理解を深めましょう。
＜auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション「借換えシミュレーター」＞
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/
借換えにかかる費用と借換えシミュレーション
最後に、住宅ローンの借換えにかかる費用をご紹介します。また、具体的な数字を用いてシミュレーションします。
借換えに発生する費用（諸費用）
借換えにはさまざまな費用が発生します。それらの費用のうち、代表的なものを見ておきましょう。ここで用いている名称は一般的なものであり、金融機関によっては同一の内容でも名称が異なることがあります。
①事務手数料
借換え先の金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関によって異なり、借入額によって上下することもあれば、一定であることもあります。
②印紙税
借換え先の住宅ローンの契約書に貼付する印紙代が必要です。例えば、借入額が3,000万円のとき、印紙代は2万円です。なお、ネット銀行においてウェブ上で契約を締結する場合は、印紙代は不要です。
③保証料
借換え先の住宅ローンにつき、保証会社にお金を払うことで保証してもらいます。なお、保証会社を利用しない銀行もあるため、保証料がかからない場合もあります。
④登録免許税
現在の住宅ローンに対する抵当権抹消登記と、借換え後の住宅ローンに対する抵当権設定登記の2種類の登記が必要です。
⑤司法書士報酬
多くの場合、④の登記手続きは司法書士に依頼します。そこで、司法書士報酬が発生します。
住宅ローン借換えのシミュレーション
借換えの効果を確認しましょう。
条件は次の表のとおりです。借入期間以外の条件は同じとしています。
| 借換え前 | 借換え後 | |
|---|---|---|
| 借入額 残り | 2,000万円 | |
| 借入期間 残り | 20年 | |
| 借入金利 | 全期間固定 2.75％ |
全期間固定 1.75％ |
| ボーナス返済 | なし | |
| 返済方式 | 元利均等返済 | |
この場合の結果は、次の表のとおりです。
| 借換え前 | 借換え後 | |
|---|---|---|
| 1ヶ月あたりの返済額 | 108,433円 （最終月のみ108,357円） |
98,826円 （最終月のみ98,616円） |
| 1ヶ月あたりの返済差額 | △9,607円 （最終月のみ△9,741円） |
|
| トータルの返済額 | 26,023,844円 | 23,718,030円 |
| トータルの返済差額 | △2,305,814円 | |
前述の通り、借換えにおいては手数料などの諸費用を支払う必要がありますが、この諸費用が数十万円かかったとしても借換えの効果を十分に実感できるでしょう。自身で具体的な数字を用いて計算するのは困難ですが、シミュレーションを活用することで簡単に確認できます。
シミュレーションで実感を
住宅ローンの借換えを上手に利用すれば、返済総額を減少できます。さらに、毎月の返済における負担感も和らげられることがお分かりいただけたかと思います。
各金融機関によって金利や諸費用は異なります。そのため、現在の住宅ローンの状況をもとに、「金利がどの程度下がれば返済総額はどの程度下がるのか」ということをシミュレーションし、借換えによる効果を数字で確認することが大切です。
