2023/2/24
銀行の住宅ローンとは？シミュレーションの重要性も解説
監修者：新井 智美
「賃貸住宅で生活し続けるのではなく、持ち家に住みたい」と考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、住宅の購入には、新築住宅では3,000万円台から4,000万円台、中古住宅でも2,000万円台の大金が必要です。「直ちに数千万円も用意できない」方は、銀行から住宅ローンを借入れすることも検討しましょう。
本記事では、「銀行の住宅ローンがどのようなものか」や「シミュレーション機能を活用する重要性」を解説するので、参考にしてください。
銀行が提供する住宅ローンとは
まず、銀行といっても、「メガバンク」「地方銀行」「ネット銀行」など大きく分けて3つが存在していて、提供する住宅ローンもさまざまです。
さらに変動金利型や固定金利型などが存在していて、借換えや住み替えにも対応していることを詳しく紹介します。
さまざまなタイプ（固定金利型、変動金利型など）が存在する
以下に、住宅ローンの金利タイプをまとめました。
| 全期間固定金利型 | 返済完了まで金利が変わらないタイプ。毎回の返済額が確定していて、返済計画が立てやすいことがメリット。金利が低い時期に契約すれば、完済まで低金利の恩恵を享受できる。一般的に、変動金利型よりも金利が高めになっている。 |
| 固定金利期間選択型 | 契約時に期間（2年、3年、5年、10年など）を設定し、金利を固定するタイプ。固定期間が終了したら、金利水準で変動金利型にするか、再び固定期間を設定するか選択可能。 |
| 変動金利型 | 通常、半年ごとに金利が見直されるタイプ。金利水準が下がると、トータルでの返済額が減少することが利点。金利水準が上がると、返済総額も増加する。 |
金利タイプ以外に、「保証料の有無」の違いもあります。銀行によっては、ローンの契約者に対して、さまざまな事情で返済を行えなくなる事態に備えて、「保証会社との保証契約」の締結を求める場合があることを覚えておきましょう。
保証契約を締結すると、保証会社に対して保証料を支払わなければなりません。なお、保証料の支払方式としては、「一括前払い型（金額は、借入金額の2％程度が目安）」および「金利上乗せ型（住宅ローンの金利に年0.2％～年0.4%程度を上乗せが目安）」の2タイプが存在します。
保証契約があれば、万が一、返済不能になった場合でも、保証会社が代位弁済することになるため、銀行側としては貸し倒れリスクを回避できます。なお、一時的な肩代わりであり、債務が消滅するわけではありません。返済する相手が変わるだけであり、保証会社から残債の請求を受ける点にご注意ください。
他にも、「事務取扱手数料」（「融資手数料」など、銀行によって呼称はさまざま）が、以下に示す2タイプに分けられる点も把握しておきましょう。
- 定額型：借入金額にかかわらず、「〇万円」と一定額に固定になっているタイプ
- 定率型：借入金額に一定の率を乗じて算出する変動になっているタイプ
借換えや住替えなどにも、広く対応している
銀行によっては、以下に示すように、さまざまな目的に対応した住宅ローンも取り扱っています。
- 借換えローン：現在よりも有利な条件での借換えを目的とするローン
- 住替えローン：現在の住居を手放し、新しく住宅を購入する（買い替える）際に利用するローン
- 建替えローン：現在の住居を建替える際に利用するローン
- リフォームローン：現在の住宅のリフォーム全般（修繕、バリアフリー化など）を目的とするローン
住宅取得に伴う諸費用（保証料や火災保険料、登記料など）の支払いをサポートする「諸費用ローン」が用意されている場合もあるので、「手持ちの資金に余裕がない」方は活用を検討するとよいでしょう。
銀行で住宅ローンを組む際、シミュレーションが大切な理由
では、銀行で住宅ローンを組む際にシミュレーションを実施すべき理由を3つご紹介します。
借入れ可能な金額や、借換えによるメリットを把握できる
年収などの条件を入力し、シミュレーションを実行すると、「どのくらいの金額の借入れが可能なのか」わかります。
すでに住宅ローンを利用している方は、知人、友人、家族などから「借換えをすると、現在よりも利息の合計額（および、トータルでの返済額）が減少する」と伝えられて、借換えを検討しているかもしれません。
しかし、具体的にどのくらいのメリットを享受できるのかイメージしにくいでしょう。
シミュレーション機能を活用すれば、具体的に何万円くらい支払額が減少するのか把握できます。
住宅ローンの返済が家計に及ぼす影響を具体的にイメージできる
人生においては、経済状況の変化などによって現在よりも収入が減少する可能性があります。事前に試算を行わないまま借入れを行うと、毎月の返済によって苦しい生活を余儀なくされることがあるかもしれません。
シミュレーション機能で、借入金額などの条件を入力すれば、毎月の返済額がどのくらいになるかを試算できます。家計に及ぼす影響を具体的にイメージできるようになるので、活用するとよいでしょう。
住宅ローンの返済は長期間続くので、仮に収入が多少減った場合でも、返済できる金額か想定するために、条件を変えてシミュレーションを繰り返しましょう。
銀行の住宅ローンのシミュレーション機能で可能なこと
多くの銀行では公式サイト上で住宅ローンのシミュレーターを提供しており、「新規借入れ」や「借換え」に関する計算が可能です。
「新規借入れ」に関する計算
シミュレーション機能を用いると、新規借入れに際して、以下に示す計算が可能です。
- 借入金額や、借入期間、金利などの条件から、毎月の返済額をシミュレーション
- 現在の年収や、借入期間、金利などの条件から、借入可能額をシミュレーション
- 毎月の返済額や、借入期間、金利などの条件から、借入可能額をシミュレーション
「借換え」に関する計算
すでに住宅ローンを利用している方に向けて、借換えに関する計算を行う機能も提供されています。
現在の住宅ローン残高や、毎月の返済額などを基に、借換えを行った場合に、どのくらいのメリットを享受できるのかを試算できます。
銀行の住宅ローンのシミュレーション例
では、auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション機能を用いて、「新規借入れ」と「借換え」の場合で試算を行った結果を紹介します。
「新規借入れ」に関する試算
以下は、シミュレーションを実行する際の条件です。
- 借入金額：2,000万円
- 借入期間：20年
- 返済方法：元利均等返済・6ヶ月ごとの増額返済利用なし
- 金利：年0.389％（全期間引下げプラン、変動金利）
本条件で、auじぶん銀行のシミュレーション機能によって、「毎月の返済額」「総返済額」などを試算した結果を示します。
- 毎月返済額：86,630円
- 総返済額（借入金額＋利息）：20,791,203円
- 事務手数料：440,000円
- 登記関連費用（概算）：165,000円
- 総費用（総返済額＋諸費用）：21,396,203円
- ※借入利率が期間中に変動しない場合。
「毎月の返済額」や「総返済額」が大きいと感じる場合は、借入金額や借入期間などを調整してシミュレーションを繰り返し、ご自身に適した条件を見つけてください。
「借換え」に関する試算
以下は、シミュレーションを実行する際の条件です。まずは「現在の借入状況」から示します。
- 借入残高：1,500万円
- 借入期間（現時点の残りの借入期間）：15年
- 返済方法：元利均等返済・6ヶ月ごとの増額返済利用なし
- 金利：年2.49％
「借換え条件」は、次の通りです。
- 借入金額：1,500万円
- 借入期間：15年
- 返済方法：元利均等返済・6ヶ月ごとの増額返済利用なし
- 金利：年0.389％（全期間引下げプラン、変動金利）
auじぶん銀行のシミュレーション機能を用いて、借換え実行後の総費用を試算すると「15,939,219円」となります。内訳は以下の通りです。
- 総返済額（借入金額＋利息）：15,444,219円
- 事務手数料：330,000円
- 登記関連費用（概算）：165,000円
- 総費用（総返済額＋諸費用）：15,939,219円
- ※借入利率が期間中に変動しない場合。
借換え実行前の総返済額（概算）は「17,990,500円」ですので、総費用が「2,051,281円」減少しています。
さらに、毎月の返済額が借換え実行前の概算が99,947円であったのに対し、借換え実行後は85,801円と「14,146円」少なくなっており、月々の負担を軽減にも繋がっています。
シミュレーションは何回でも実行できるので、設定を変更し、ご自身の希望に沿うように条件をあらためてください。
また、昨今、団体信用生命保険の保障内容が充実しており「死亡」や「高度障害」だけではなく、「がん（所定の悪性新生物）診断が確定された場合」や「10種類の生活習慣病が原因で、所定の期間、入院した場合」でも住宅ローン残高がゼロになるケースがあります。
通常、団体信用生命保険の保障内容を住宅ローンの返済期間中に見直すことはできないので、借換えの際には団体信用生命保険の内容についても確認するようにしましょう。
銀行で住宅ローンを組む際は、入念にシミュレーションを行おう
銀行で住宅ローンの借入れを行う際は、あらかじめ各銀行の公式ウェブサイト上で提供されているシミュレーション機能を活用して、「自分の年収の場合、どのくらいの金額まで借入れが可能なのか」や「希望する金額を借入れた場合、月々の返済額や、総返済額がどのくらいになるのか」をチェックしましょう。
何回でも試算できるので、「借入金額」や「金利」などの条件を変えて、無理のない返済シミュレーションを納得できるまで繰り返してください。
