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住宅ローンの金利推移について徹底解説!これまでと今後の見通しもご紹介

監修者:小山 英斗(ファイナンシャルプランナー)

2022年7月27日

不動産は高額な商品であり、数千万円以上もするため、「一括で購入するのは困難」という方もいるかもしれません。なお、一括で購入できる資産をお持ちでも、子どもの教育費などを手元に残しておく必要があるのですべてを使い切らない方が良い場合もあります。

マイホームを購入する場合、住宅ローンを利用すれば手元に資金を残しつつ毎月少しずつ返済していくことが可能です。しかし、住宅ローンを利用する際は「金利」が発生します。

そこで、本記事では住宅ローンの金利が決定される仕組みや金利の種類、これまでの金利推移について解説したうえで、今後の見通しをご紹介します。

住宅ローンの金利とは?

金利とは、資金の貸借において借り手から貸し手に支払われる元金に対する利息の割合のことです。住宅ローンも資金の貸借(借金)であり、金利が発生します。

以下、住宅ローンの金利が決定される仕組みや、金利の種類について詳しく説明します。

住宅ローンの金利が決定される仕組み

後述するように、住宅ローンには「金利が固定されているタイプ」と「金利が変動するタイプ」、その他にも、「一定期間のみ固定されているタイプ」が存在します。

金利が固定されているタイプの場合、金利は「長期金利」に基づいて決定されるのが一般的です。長期金利の代表的な例は、新しく発行された償還期間10年の国債「新発10年国債利回り」です。

変動するタイプの場合、金利は「短期プライムレート」を参照して決定されることが一般的です。短期プライムレートとは、銀行が業績・財務状況が良く信用力が高い優良企業に対して1年以内の短期貸出を行う際に適用する金利のことです。

なお、固定金利・変動金利ともに市場金利をもとに独自の判断で金利を決定している金融機関もあります。

住宅ローンの金利には3つの種類がある

住宅ローンは、金利によって「全期間固定金利型」や「固定金利期間選択型」、「変動金利型」の3タイプに分けられます。

「全期間固定金利型」とは、全期間にわたって金利が変わらず、借入から完済に至るまで契約時の金利で返済するタイプの住宅ローンです。

毎月の返済金額が決まっているため返済計画を立てやすく、家計管理が容易になります。金利の低い時期に契約すると、返済完了まで低金利のままである点も魅力です。

ただし、変動型に比べると金利が高めに設定されている傾向があり、仮に借入後に市場金利が下がっても、恩恵を享受できません。

「固定金利期間選択型」とは、契約時に「5年」「10年」といった期間を設定し、その期間の金利を固定するタイプの住宅ローンです。固定期間終了後は、その時点の金利水準で変動金利型に移行するか再び固定期間を設定するか選択します。

固定金利適用期間は毎月の返済額が決まっているため家計管理がしやすい他、変動金利適用期間に市場金利が下がった場合、トータルの返済額が減少することも利点です。逆に、変動金利適用期間に市場金利が上がると、返済額が増えてしまいます。借入時に返済額を確定させることができないため、返済計画を立てにくい点がデメリットといえます。

「変動金利型」とは、一定期間(通常は半年)ごとに金利が変動するタイプの住宅ローンです。「元利均等返済」の場合は通常5年ごとに、「元金均等返済」の場合は通常金利変動とともに適用金利が見直されます。

変動金利型は、固定型よりも金利が低く設定されているケースが多いです。返済期間中に金利が低下すると、将来の返済額が少なくなる点もメリットといえます。

ただし、金利の変動によって将来の返済額が変動するため、ローンを組んだ時点では返済総額は確定できません。返済計画を立てにくく、借入後に金利が上がった場合には返済総額が増加する点に注意が必要です。

また、元利均等返済で変動金利が適用されている場合、金利見直し後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍が限度という125%ルールを見直し条件としている場合があります。この条件下では、もし借入金利が大幅に上昇すると払うべき利息が返済額を上回り、未払利息が発生することがあるので注意が必要です。

これまでの住宅ローンの金利推移

近年は低金利状態が続いていますが、歴史を振り返ると住宅ローンの金利(店頭金利)は高い時期も低い時期もあり、ダイナミックに揺れ動いてきたことがわかります。

1980年代後半から1991年頃までの「バブル期」には、住宅ローン金利が高騰していました。例えば1990年は、変動金利型住宅ローンの金利が年8.5%(主要都市銀行の金利の中央値)を記録しています。ところが、バブル崩壊後は、景気の悪化とともに金利が低下していきました。

そして、1999年に日本銀行が景気刺激策として「ゼロ金利」を導入して以降、低金利状態を今もなお継続しています。例えば、2022年6月時点における変動金利型住宅ローンの金利(主要都市銀行の中央値)は、年2.475%で、バブル期の半分以下となっています。

出典:独立行政法人住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」

なお、住宅ローンの契約時に実際に適用される金利のことを「適用金利」と呼びます。適用金利は店頭金利から優遇金利を引いた金利となります。例えば、店頭金利が年2.475%(変動金利)であっても、優遇金利が年1.5%だとすると、適用金利は年0.975%となります。

住宅ローンの金利は今後どのように推移する?

2022年前半の時点では、政策的に低金利の状態が維持されています。しかし、未来永劫この状態が続くとは限りません。今後、政策が転換され住宅ローンの金利が大きく変動する可能性もあることを頭の片隅に入れておきましょう。

2022年に入り、アメリカではFRB(米連邦準備制度理事会)による金利の引上げが実施されました。「アメリカのことなので、日本には関係ない」とお考えの方がいるかもしれません。しかし、経済のグローバル化により政策金利について各国で足並みをそろえる場面が増えているため、日本の政策金利の今後の動向について注視するべきです。

なお、為替レートも住宅ローン金利に影響を及ぼします。一般的に、円安になると輸入価格の上昇に伴って国内の物価が上向きになり、金利も上がりやすくなります。

住宅ローンは低金利の今借りるべき?もう少し待ってから借りるべき?

日本では20年以上超低金利状態が続いていますが、2022年1月31日に長期金利(10年物国債の金利)が6年ぶりに高値を更新し、主要銀行が住宅ローン金利を引上げました。今後も長期金利の上昇が続けば、さらに住宅ローン金利が上昇していくことも予想されます。

しかし、「低金利のうちに住宅ローンを組んだ方が良い」と慌てて行動するのではなく、いったん落ち着いて考えましょう。金利だけでなく、ご自身の「年齢」や「ライフステージ」といった要素も勘案し、マイホーム購入のタイミングを慎重に見極めることが大切です。例えば、転職・起業した直後などで勤続年数が短い場合は住宅ローンの審査で不利になる可能性があります。

「いつ頃に、どの程度、金利が上昇するか」を正確に予測することは難しいですが、さまざまなシナリオに基づいてシミュレーションを行うことは可能です。金利が変動するタイプの住宅ローンを利用する場合は、「金利の上昇があった際に、どの程度、返済額が変化するか」を事前にしっかりと試算しておくことをおすすめします。

金利推移や年齢、ライフステージを勘案したうえで住宅ローンの借入れを行うタイミングを見極めよう

住宅ローンの金利は、長期金利や短期プライムレートを参照して決定されます。バブル崩壊後の日本においては、長期間にわたって政策的に住宅ローン金利が低い状態が維持されてきました。

しかし、この低金利の傾向が未来永劫続くわけではありません。金利推移やご自身の年齢、ライフステージなどを勘案して、さまざまなシナリオに基づいてシミュレーションを行い、住宅ローンの借入れを行うタイミングを慎重に見極めましょう。

監修者:小山 英斗
顔写真:監修者:小山 英斗

プロフィール:
未来が見えるね研究所 代表
1級ファイナンシャルプラニング技能士(資産設計提案業務)/日本FP協会所属CFP®/住宅ローンアドバイザー/住宅建築コーディネーター
神奈川県の横浜を主な活動拠点としてFP事業を中心に、ライフプランニング、資産運用相談、保険相談、住宅建築相談サービス等を展開しています。銀行や保険等の金融機関やハウスメーカー等に属さない独立した立場からのお手伝いをさせていただいています。また、住宅購入にあたってはFPとしてだけでなく、住宅建築コーディネーターの立場としてもサポートにあたることがあります。

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