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<FPが解説>住宅ローンの選び方

執筆者:中田 真(ファイナンシャルプランナー)

2020年4月2日

住宅を購入する人の多くが利用する住宅ローン。実際に選ぶとなると、自分の預金口座がある金融機関の住宅ローンや、不動産屋などから紹介された住宅ローンを選択する人が多いのではないでしょうか。しかし、住宅は大きな買い物ですし、長期間返済することを考えると、他に選択肢があるのであれば、自分の希望に合った住宅ローンを選びたいところです。今回は、住宅ローンを選ぶ際の6つのポイントについて詳しく解説します。

住宅ローンの選び方‐6つのポイント

住宅ローンを選ぶポイントは、以下の6つとなります。

1:金利(借入時の金利・金利タイプ)
2:借入先(どこから借りるのか)
3:一般的な借入条件
4:返済方法(元利均等 or 元金均等)※利用者の多さ順に変更
5:諸費用(事務手数料など)
6:保障内容(団体信用生命保険など)

この6つのポイントについて、以下で解説します。

1.金利タイプを選ぶ

住宅ローンの金利タイプは、変動金利と固定金利に大きく分けられます。、その他にも異なる金利タイプ(金利プラン)を自由に組み合わせることができるミックスがありますので、それぞれ見ていきましょう。

・変動金利

市場の金利情勢に合わせて、金利が変動するのが変動金利です。半年ごとに(年2回)金利が見直されるのが一般的となっています。金利変動リスクはありますが、金利を低くしたい方に向いています。

・固定金利

借入時の適用金利が、ある一定期間適用される(市場の金利情勢に合わせて、金利が変動しない)のが固定金利です。固定金利の適用金利は、変動金利と比較すると高めに設定されるのが一般的ですが、月々の返済額が、常に一定であるという特徴があり、返済計画を立てやすくなっています。

・ミックス

異なる金利タイプ(金利プラン)を自由に組み合わせることができるのがミックスです。例えば、固定金利50%+変動金利50%のような異なる金利タイプの組み合わせや、固定期間10年:70%+固定期間5年:30%のような同じ金利タイプでも適用金利の期間が違うものを組み合わせるなど、契約者の希望に合わせて選択することができます。

2.借入先を選ぶ(種類)

住宅ローンの借入先の主な選択肢である、公的ローン、民間ローン、フラット35について、確認します。

・公的ローン

公的ローンとは、公的な機関が融資する住宅ローンのことで、財形住宅融資や自治体が行う融資などが該当します。財形住宅融資は、財形制度のある企業等に勤務している人が、財形貯蓄を行っている場合に借りられる住宅ローンです。自治体が行う融資は、都道府県や市町村が行う住宅ローンですが、自治体によって融資の仕方が異なることや、すべての自治体で行っているわけではありませんので、利用の際には注意が必要です。

・民間ローン

民間ローンとは、民間の金融機関(都市銀行、地方銀行、信用金庫など)が融資する住宅ローンのことです。金利や保障、サービスなど、住宅ローンの選択肢が多いため、契約者の希望に合わせて、住宅ローンを選択できるなどのメリットがあります。

・フラット35

住宅金融支援機構と民間の金融機関の両者が提携した上で提供する、長期固定金利型の住宅ローンのことです。長期固定金利型の住宅ローンであることから、住宅ローン契約時に返済終了までの借入金利・月々の返済額が確定するため、長期にわたるライフプランが立てやすいことや、金利上昇によるリスクを避けられなどのメリットがあります。

3.一般的な借入条件

住宅ローンを申込む場合、通常、金融機関の審査があります。金融機関の審査で確認される一般的な項目は、以下の通りです。

  • 年齢
  • 年収
  • 雇用形態
  • 勤続年数
  • 健康状態
  • 連帯保証人の有無
  • 他ローンなどの借入状況

なお、住宅ローンの審査基準などは、金融機関によって異なります。

4.返済方法を選ぶ

住宅ローンの返済方法である元利均等返済と元金均等返済について、見ていきましょう。

・元利均等返済

毎月の返済額が一定(元金と利息を合わせた金額)であり、住宅ローンの返済開始当初は、毎月の返済額における元金の割合は少なく、返済期間の経過とともに毎月の返済額における元金の割合が多くなるタイプです。

毎月の返済額が一定であるため、返済計画が立てやすいなどのメリットがありますが、住宅ローンの返済開始当初の毎月の返済額における元金の割合が少ないため、返済する利息の合計額が元金均等返済と比べて多くなるなどのデメリットもあります。

・元金均等返済

毎月の返済額における元金部分の金額は一定であり、ローン残高に応じた利息を元金部分と合わせて返済するタイプです。住宅ローンの返済開始当初から一定の元金を返済するため、毎月の返済額は多くなるなどのデメリットはありますが、返済期間の経過とともに毎月の返済額が少なくなることや、返済する利息の合計額が元利均等返済と比べて少なくなるなどのメリットもあります。

5.諸費用

住宅ローンを利用する際の手数料等の諸費用について、確認します。なお、保証料/手数料等の有無や金額については、金融機関によって異なります。

【借入時に発生する諸費用】
・事務手数料

住宅ローンを契約する際に、金融機関に支払う手数料です。事務手数料は、借入金額に対する決められた割合の金額の場合や定額の場合などがあります。

・保証料

金融機関によっては、金融機関が指定した保証会社の保証を受けることで、住宅ローンの融資を受けることができる場合があり、その際に必要な費用が保証料ということになります。
なお、銀行によっては保証会社を利用しないため、保証料が不要のところがあります。

・登記費用

不動産の登記に費用が掛かります。登記のための登録免許税や、登記手続きを行う司法書士への報酬があります。

【借入後に発生する諸費用】
・繰上返済手数料

繰上返済を利用する場合に、金融機関に支払う手数料です。

・返済口座への送金手数料

住宅ローンの返済用口座への送金(入金)する際、金融機関によっては、送金手数料等が発生する場合があります。

6.保障内容で選ぶ

住宅ローン契約者の保障の代表的なものに「団体信用生命保険」があります。団体信用生命保険(通称「団信(だんしん)」)とは、住宅ローン専用の生命保険のことで、団信に加入していれば、住宅ローンの契約者(被保険者)に万が一のことが発生した場合に、生命保険会社が契約者(被保険者)に代わって、住宅ローンを返済(精算)するという制度となっています。

なお、住宅ローンを組む際の団信の加入については、任意の場合もありますが、金融機関の多くが必須となっています。

希望に合った無理のない住宅ローンを

住宅ローンの選び方のポイントには、必ずメリット・デメリットがありますので、それらをしっかり理解する必要があります。

また、住宅ローンは「選び方」だけではなく、住宅ローンの利息や支払額に大きく影響する「金利」「借入金額」「返済期間」の項目も合わせて考慮した上で、自分の希望に合った、無理なく返済できる住宅ローンを選ぶことが重要となります。

ライター:中田 真
顔写真:ライター:中田 真

プロフィール:
中田FP事務所 代表/CFP®認定者/終活アドバイザー/NPO法人ら・し・さ 正会員/株式会社ユーキャン ファイナンシャルプランナー(FP)講座 講師/元システムエンジニア・プログラマー
給与明細は「手取り額しか見ない」普通のサラリーマンだったが、お金の知識のなさに漠然とした不安を感じたことから、CFP®資格を取得。
現在、終活・介護・高齢期の生活資金の準備や使い方のテーマを中心に、個別相談、セミナー講師、執筆などで活動中。