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住宅ローンを借換えするメリットをFPが解説

執筆者:上田 健介(行政書士・ファイナンシャルプランナー)

2020年4月2日

住宅ローンの「借換え」をご存知ですか?
最初に借入れた住宅ローンは返済完了まで変更できない、と思われている方もいらっしゃるでしょう。しかし、一定の条件を満たすときは、住宅ローンの借換えが有効になります。今回は、住宅ローンを借換えするメリットについて、詳しく解説します。

住宅ローンの借換えとは

住宅ローンの借換えとは、現在返済しているローンを一括返済するために新たなローンを組むことをいいます。高い金利のローンを低い金利のローンに借換えることで、さまざまな効果を期待することができます。

住宅ローンを借換えするメリット

住宅ローンの借換えによるメリットについて解説します。

①返済額を減らせる可能性がある

借換えにより金利を下げることで、利息を減らすことができます。これにより返済総額も減らすことができます。

②金利の切替えが可能

現在契約している金利(特に変動金利や短期固定金利の場合)を長期固定金利で借換えることで、将来の金利上昇に対する不安を和らげることができます。

③補償内容(団体信用生命保険)の充実

住宅ローンを借入れ時は、団体信用生命保険(以下「団信」と表記)に加入して万が一の場合に備えるのが一般的です。以前より、さまざまな疾病に対応した保障が手厚い商品も増えてきています。今後は、団信の保障内容見直しも住宅ローン借入れのメリットとなります。ご自身が加入されている生命保険などとあわせて確認・検討してみることをおすすめします。

注意点(デメリット)

次に、注意点(デメリット)について解説します。

①手数料等の諸費用が必要

はじめて住宅ローンを借入れたときに、さまざまな名目で費用が発生した記憶はありませんか?借換えにおいても数十万円の諸費用が発生することが一般的です。たとえば、以下のような項目が挙げられます。

  • 項目のすべてが必ず発生するわけではなく、また、挙げられていない項目が発生する場合もあります。詳しくは利用を希望する金融機関に確認してください。
  • 事務手数料
  • ローン保証料
  • 印紙代
  • 司法書士報酬
  • 登録免許税

②書類の提出

借換えにおいても様々な書類の提出が必要となります。しかし今日では、パソコンやスマートフォンからファイルアップロードで提出できる金融機関もあります。ウェブサイト等で確認してみましょう。

③審査に通る必要がある

住宅ローンの借換えを行うときは、借換え先の金融機関で新たに審査を受ける必要があります。審査を受ける際、新規で住宅ローンを借入れたときと同じ状況(状態)であることは珍しいでしょう。住宅ローン以外のローンの借入れ、転職、年収が下がっている、健康状態等が変わっていることが考えられます。

借換えすることでメリットを受けやすい条件

借換えによるメリットは、すべての人にあてはまるわけではありません。

<借換えすることでメリットを受けやすい条件>
A.借換え前と借換え後の金利差が1.0%以上
B.住宅ローン残高が1,000万円以上
C.返済期間が10年以上残っている

これら3つの条件を満たしている場合に、メリットを受けやすくなります。

また、金利や返済額の軽減以外にも、最近の住宅ローンでは、団信の保障内容が新規で住宅ローンを借入れたときの内容より充実しているケースがあり、無料でがんの保障が付帯されるケースもあります。

借換え前後のケーススタディー

最後に、具体的な数字を用いて借換えの効果を確認しましょう。

住宅ローン残高:2,000万円
残りの返済期間:25年
当初金利:長期固定1.5%
借換え後金利:長期固定0.5%
ボーナス返済なし

金利が1%下がると次のような効果があります。
【返済総額】(概算)
当初:23,162,045円
借換え後:21,625,706円
1,536,339円の軽減
【月々の返済額】(概算)
当初:96,509円
借換え後:87,586円
月々8,923円、年間107,076円の軽減

借換えにあたっては手数料等の諸費用を支払う必要がありますが、この諸費用が仮に100万円だったとしても十分に借換えの効果は残ります。自身で具体的な数字を用いて計算するのは困難ですが、後述するシミュレーションを利用すれば、誰でも簡単に確認できますのでご安心ください。

まずシミュレーションからはじめよう

住宅ローンの借換えについて解説してきました。特に、金利が下がることで返済総額が減るということについては、わかりやすいメリットでしょう。ただし、金融機関によって金利や諸費用は異なります。まずは、金融機関のウェブサイトでシミュレーションし、借換えによる効果を数字で確認することです。金融機関によっては無料でシミュレーションを提供していますので、上手に活用しましょう。

<auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション>

https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/

ライター:上田 健介
顔写真:ライター:上田 健介

プロフィール:
行政書士(特定行政書士、申請取次行政書士、著作権相談員)/ファイナンシャルプランナー(CFP®、1級FP技能士)/家族信託専門士/家族信託コーディネーター/相続診断士/相続診断協会パートナー事務所/ゆうちょ財団 金融教育支援員/認知症サポーター。学生時代からの夢であった北海道暮らしを実現するため、2008年、兵庫県から
北海道に移住。民間企業で経理業務を担当する。その後、障がいを持つ双子の育児介護のために退職を決意。約2年間、育児介護に専念。次第に障がい児とその家族を支える仕事に就きたいとの思いを抱くようになり、育児介護専念期間中、行政書士とファイナンシャルプランナーの資格を取得した。現在は、障がい児のみならず、障がい者や高齢者とその家族に対し、将来のために今準備できることを中心にアドバイスをしている。