中古マンションを購入する場合の資金計画のポイントをご紹介！

提供元：マンションジャーナル

2018年12月6日

ご自宅の購入を検討するにあたり、非常に重要になってくるのが資金計画です。良い物件が見つかった場合に購入できるか否かという点はもちろん重要ですが、住宅ローンを利用する場合には最大で35年という長期間の支払義務が発生するという点も忘れてはいけません。

住宅ローンの支払いが伴う何十年の間には、職場が変わる場合もあれば、子どもが産まれる場合もあるでしょう。子どもが進学する学校が公立か私立かにもよりますが、子ども1人にかかる教育費は平均して1,000万円を超えると言われており、教育費以外にも食費や被服費もかかってきます。

長い人生で発生するライフイベントを考慮した、無理のない資金計画をしっかりと考えることが重要です。特に、購入時における住宅ローンの組み方などはキモとなります。

最近は、共働きのご夫婦も増えてきていますが、収入合算やペアローンなど住宅ローンを組む際にはいくつかの選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットをしっかりと把握することも欠かせません。

そこで今回は、中古マンション購入時に最適な資金計画を立てるためのポイントを徹底解説致します！

諸費用について

まずお伝えするのは、中古マンション購入時に必要となる諸費用についてです。不動産広告などには、物件価格が大きく記載されています。しかし、コンビニで何かを買うのとは違い、実際には物件価格以外にも以下のような費用が発生いたします。

中古マンション購入に関わる諸費用

印紙代	売買契約書・金銭消費貸借契約書（住宅ローン）の契約書に貼る収入印紙代です。
登記費用	不動産登記の名義を変更したり、住宅ローンの抵当権を設定する費用です。登記手続を依頼する司法書士への報酬も含みます。築年数や床面積など条件を満たすと軽減措置を受けられます。
ローン事務手数料・保証料	住宅ローンを組む金融機関に支払う費用です。
火災保険料	購入するお住まいへ掛ける火災保険です。
地震保険料	購入するお住まいへ掛ける地震保険です。
仲介手数料	売買契約の仲介を行う不動産業者の報酬です。最も大きな諸費用です。
不動産取得税	不動産購入に伴う税金です。築年数や床面積など一定の条件を満たすと軽減措置を受けられ、不要になる場合もあります。
固定資産税	年間の固定資産税を引渡日において日割精算することが通例です。

その他諸費用

引っ越し費用	新しいお住まいへの引っ越し費用です。
インテリア・家電購入費用	新しいお住まいに合わせたインテリアや家電を購入する費用です。
リフォーム費用	ハウスクリーニングで済む場合もあれば、リフォームを前提に購入する場合もあります。

中古マンション購入に必要な諸費用は、自己資金と住宅ローンの割合や税の軽減が受けられるかなどにより変動しますが、一般的には、以下のような式をイメージしてもらえるといいでしょう。

住宅ローン＋自己資金（頭金・諸費用）＝購入に必要なお金

資金計画を立てる際に諸費用を忘れてしまいますと住宅ローンの支払金額などが大きく変わってしまいますので注意しましょう。

また、入居後に毎月支払う管理費や修繕積立金や、年初には固定資産税、また都市計画税を支払う必要があることも頭に入れておきましょう。

自己資金

前段の通り、物件価格と諸費用の合計額から自己資金を引いた金額が住宅ローンの借入金額になります。昨今、住宅ローンは低金利になっていますが、それでも金利がかかっていますので、支払の総額を抑えるためには自己資金を検討しましょう。

一方で考えていただきたい点が「住宅ローン控除」との兼ね合いです。住宅ローン控除は、住宅ローンの年末の借入残高に応じて所得税を還付する制度です。自己資金を多くするということで借入金額が減りますが、住宅ローン控除で還付を受けられる上限金額は減ります。最近では、変動金利で住宅ローンを借りると1％を下回る低金利であることから、自己資金を少なくし、住宅ローン控除の適用を受けられる期間が終わった時点で自己資金を使って繰り上げ返済する方法もあります。

どちらにせよ自己資金が多くあることで選択肢の幅が広くなるという点に変わりはありません。

自己資金が足りない場合の手段

前段の通り、自己資金が多くあるに越したことはありません。もちろん、購入に向けて貯蓄をしていくことが最優先に進めることです。

しかしながら、毎月の貯蓄には限りがありますし、すぐに大きく増えることはありません。良い物件に巡り合えたのにその時に手持ちの自己資金が足りないというケースもあります。その場合、親御様からの資金援助を受けられる方もいらっしゃいます。

親御様からの資金援助は、「贈与」と「貸借」の2つのパターンに分かれます。

親子関係とはいえ、不動産の購入資金を親御様が提供することは、税制上の「贈与」に該当します。基本的に1年間で110万円を超えるお金をもらうと贈与税が発生してしまいます。住宅用資金の場合には、直系尊属（実の親や祖父母）からの贈与は一定金額まで非課税になる、相続時の精算対象として申告することでその時点では非課税になるなどの制度が整っています。制度を利用する場合には、税務署へ必ず申告を行いましょう。

別の方法として親御様から住宅用の資金を借りたことにするという方法もあります。借りたことにすれば贈与には該当いたしません。しかしながら、贈与税の回避の抜け道としての懸念があるため、税務署から伺いが入る可能性があります。

対応として、貸借を立証するために親子間での金銭消費貸借契約書を締結しておくことや通帳記帳など実際に返済している証拠を残しておくことが望ましいでしょう。また、親子間での金銭消費貸借契約は住宅ローン控除の対象にはなりませんので予め知っておきましょう。

最後に

物件選びばかりに気を取られることなく、お金のことも一緒に考えていくことが納得のいくマンション購入の第一歩となります。

資金計画を綿密に計画することを考えてみましょう。

提供元:マンションジャーナル