特集 | 住宅ローン

2023/6/29

執筆者：新井 智美

住宅ローンを組むにあたり、どの種類を選ぶべきか悩む人は多いでしょう。1度決めると原則として変更できないため、それぞれの種類や特徴を理解して、どの種類にするか慎重に考えて決める必要があります。

今回は住宅ローンの種類について、それぞれの特徴やメリット、デメリットを解説するとともに、どのような人に向いているのかについてもあわせて紹介します。

■金利タイプの種類

金利には、大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。さらに固定金利は全期間固定型と固定期間選択型に分かれます。

それぞれの金利タイプの特徴、メリットやデメリットについて解説します。

■変動金利の特徴やメリット、デメリット

変動金利とは、原則として半年ごとに金利が見直されるもので、3つの金利タイプのうち一番金利が低く設定されている点が特徴です。ただし、金利上昇局面では毎月の返済額が高くなる可能性があり、家計に負担をかける恐れがあります。

もっとも、変動金利は半年ごとに見直されますが、実際の返済額の見直しは5年に一度です（5年ルール）。また、5年に一度見直される返済額も、見直し前の額から125％を超えてはならないという125％ルールが設けられています。

ただし、最近のネット銀行では、5年ルールや125％ルールが適用されないところもあるので、変動金利を選ぶ際には注意しましょう。

また、変動金利には未払い利息が発生する可能性があること覚えておきたいポイントです。

未払い利息は急激な金利上昇局面で起こるもので、返済額の見直し時に利息額が返済額を上回る部分を指します。未払い利息の額が多ければ、元本部分の返済が終わっても利息部分の返済が終わらない可能性があります。

■固定金利（固定期間選択型）の特徴やメリット、デメリット

固定期間選択型とは、最初に2年や3年、5年、10年などの期間を決め、その間は固定金利が適用されます。固定期間が終了した後は、原則として変動金利が適用されますが、多くの金融機関では固定期間終了後、固定金利も選べるようになっています。ただし、適用される金利は固定期間が終了した後のものになるので、そのときの値動きによって適用される金利が高くなる可能性もあります。また、固定期間終了後は金利優遇幅が小さくなるため、総返済額が高くなる可能性がある点にも注意が必要です。

固定期間選択型は変動金利より高い金利が適用されますが、全期間固定型よりは金利が低い点がメリットです。

また、一定期間固定金利が適用されるため、その間の返済額が変わらないことから、子どもの教育費など住宅ローン以外で支出が発生する人などに向いています。

ただし、固定金利期間中は金利の見直しができず、固定期間が終了するたびに変動金利か固定金利のいずれかの選択が必要です。また、固定期間終了時には変動金利の125％ルールが適用されないため、返済額が高くなる可能性もあります。

■固定金利（全期間固定型）の特徴やメリット、デメリット

全期間固定型タイプの代表的なものが、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。

返済開始から完済まで毎月の返済額が変わらないため、返済計画が立てやすいというメリットがある反面、3つの金利タイプの中では一番金利が高い点がデメリットです。また、金利下降局面において、変動金利のように金利の引下げといった恩恵が受けられません。

ただ、金利が上昇する局面においては、いくら金利が高くなったとしても返済額に影響がないという安心感が得られます。

■金利の選び方

では、どの金利タイプを選べばいいか悩んでいる人に対し、それぞれの金利タイプが向いている人の特徴について紹介します。

●変動金利が向いている人の特徴

変動金利は金利上昇局面では毎月の返済額が以前よりも高くなる可能性があります。その際に、繰上返済などを行って元本部分を返し、毎月の返済額を下げるか返済期間を短くするなどの対応ができる人に向いています。

また、借入金額が少なく、早期での完済が見込める人にも向いています。

●固定金利（固定期間選択型）が向いている人の特徴

固定期間選択型が向いている人は、直近に子どもの進学や車の購入など、住宅ローン以外のまとまった出費が予定されている人です。出費が大きくなる期間には、できれば返済額を固定させて返済計画を安定させる必要があるためです。

また、最初の数年間は住宅ローン控除を利用し、その後繰上返済を予定している人も固定期間選択型が向いています。そのほか、この先まとまった収入（退職金や養老保険の保険金など）が予定されている人も、固定期間選択型を選ぶといいでしょう。

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●固定金利（全期間固定型）が向いている人の特徴

全期間固定型は、返済途中に金利が上がって返済額が増えると困る人や、今後金利情勢に大きな変化があった際に住宅ローンの借換えが難しい人などに向いています。年齢を重ねたことによるライフスタイルの変化などから、借換えを検討した際に審査が不利になる可能性がある点を懸念される人は、最初から35年固定プランを選択するのも良いかもしれません。

また、多少金利が高くても完済までの返済計画を立てておきたいならば、全期間固定型がおすすめです。

■借入先の種類

住宅ローンには、金利タイプだけでなく借入先にもさまざまな種類があります。

借入先は大きく分けて民間の金融機関、公的融資、フラット35の3つがあり、それぞれ特徴が異なります。ここでは、借入先ごとの特徴とあわせて、その借入先に向いている人について解説します。

●民間の金融機関

民間の金融機関とは、銀行や信用金庫、労働金庫やJAなどで、金融機関ごとにさまざまな特徴をもった住宅ローン商品が販売されています。最近では団体信用生命保険の保障内容で差を付ける金融機関もあります。

民間の金融機関を利用するメリットは、既に該当の金融機関に口座を開設していたり、他のローン商品を利用していたりする際などに、金利の優遇を受けられる場合があることです。また、金融機関の住宅ローンを利用することで、マイカーローンなどを低金利で利用できるなどの優遇サービスを提供している場合もあります。

民間の金融機関は、定められた申込条件を満たさなければ利用できません。年齢や年収、居住地などに制限が設けられていることがあるので、条件を満たしているか必ず確認しましょう。

●公的融資

公的融資には、財形住宅融資があります。財形住宅融資とは、財形制度を採用している企業に在籍していて、財政制度も利用している人が受けられる融資制度です。

財形貯蓄残高の10倍（だたし4,000万円を限度とする）を借入れられ、比較的低金利で利用できるメリットがあります。財形制度を既に利用しており、財形貯蓄をしている人ならば検討するのもよいでしょう。

申込先は住宅金融支援機構で、商品名は「財形住宅融資」です。金利は5年ごとに見直される5年間の固定金利タイプで、利用するには自分に合わせて、購入する住宅の基準が住宅金融支援機構の定めている基準を満たす必要があります。

●フラット35

フラット35は住宅金融支援機構が提供している全期間固定型の住宅ローンです。

申込条件は「申込時の年齢が満70歳未満で、日本国籍の方（永住許可を受けている人や特別永住者を含む）」で、比較的申し込める人の幅が広い点が特徴です。そのため、年収などの条件を満たさず、民間の金融機関に申し込めない人でも申し込めます。

さらに、民間の金融機関では団体信用生命保険の加入を必須としていますが、フラット35は任意なので、持病があるなどの理由で団体信用生命保険への加入が難しい人にも向いています。

ただし、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める基準を満たしていなければ利用できない点には注意が必要です。

■返済方法の種類と総返済額の差額

返済方法の種類には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。元利均等返済のみを採用している金融機関もあるので確認が必要です。

元利均等返済とは毎月の返済額が一定で、返済が始まった当初は元金よりも利息の割合が多く、返済が進むにつれ返済額に占める元本の割合が増えていく返済方法です。返済額が変わらないため、返済計画を立てやすいというメリットがありますが、同じ条件で比較すると元金均等返済よりも返済額が大きくなる点に注意が必要です。

元金均等返済とは、元金の支払いを毎月一定にし、元本に対する利息を加算して返済していく方法で、返済当初の返済額が一番高く、返済が進むにつれ返済額が少なくなっていく点が特徴です。
返済当初の返済額が大きいため、返済資金に余裕のある人に向いています。

では、4,000万円を金利年1％、35年返済で借入れた場合、元利均等返済と元金均等返済で返済額がどのくらい変わるのかをauじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション機能を用いて試算してみました。

▶auじぶん銀行 住宅ローンシミュレーション

• ※返済期間中に金利が変わらない場合。

上の表のとおり、初回時の返済額は元利均等返済の方が少ないですが、最終的な総返済額は元金均等返済の方が少なく、その差は407,323円です。金利が高ければその分差が開くことになりますので、事前にシミュレーションを行い、どれだけの差が生じるのかを把握しておきましょう。

■収入合算とペアローンの違い

住宅ローンの借入金額を増やす方法として、収入合算とペアローンがあります。

どちらも配偶者や親族などの収入を合わせることで借入金額を増やせる効果がありますが、それぞれで特徴が異なります。

収入合算とは、夫もしくは妻のどちらか一方が主たる債務者となり、もう一方の収入合算者が連帯保証人もしくは連帯債務者になる方法で、前者を連帯保証型、後者を連帯債務型といいます。

連帯保証型のほとんどは民間の金融機関で、連帯債務型はフラット35で提供されています。

収入合算の契約は1本ですが、連帯債務型ならば、連帯債務者も団体信用生命保険に加入できるほか、住宅ローン控除も受けられるケースもあります。

ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローン契約を結び、お互いに連帯保証人になります。住宅ローン契約が2本になる点が収入合算と大きく異なります。また、ペアローンは団体信用生命保険にそれぞれが加入し、住宅ローン控除もそれぞれが受けられます。

利用の際は、契約の内容をしっかりと把握したうえで決めましょう。

●収入合算（連帯保証型）のメリットとデメリット

お互いの収入を合わせることで住宅ローンの借入金額を増やせる可能性がある点や、住宅ローンの契約が1本で済む点がメリットです。ただし、連帯保証型は収入合算者が団体信用生命保険に加入できず、住宅ローン控除を受けることもできません。

住宅ローンの契約は1本のまま、借入金額を増やしたいと考えている人に向いています。

●収入合算（連帯債務型）のメリットとデメリット

お互いの収入を合わせることで住宅ローンの借入金額を増やせる可能性がある点は連帯保証型と同じですが、連帯債務型では金融機関によっては連帯債務者も団体信用生命保険に加入できるケースがあることや、連帯債務者にも住宅ローン控除が適用される点がメリットです。

ただし、取り扱っている金融機関が少ない点がデメリットです。収入合算（連帯債務型）の代表的なものにフラット35があります。

●ペアローンのメリットとデメリット

ペアローンもお互いの収入を合わせることで借入金額を増やせる点がメリットです。しかし、夫婦それぞれが住宅ローン契約を結ぶため、住宅ローンの契約にかかる諸経費が収入合算を選ぶよりも多くかかってしまう点がデメリットです。

夫婦の収入を合わせて申告することで借入金額を増やし、夫婦どちらも住宅ローン控除を受けたい人に向いています。

■まとめ

住宅ローンには3つの金利タイプがあり、返済方法も2通り用意されています。

金利タイプや返済方法もそれぞれに特徴やメリット、デメリットがあるので、種類の違いなどをしっかりと理解して自分にあった住宅ローンの種類を選ぶようにしましょう。

また、毎月の返済額を考える際には家計の収支も考慮し、無理のない返済を続けていける額に収めるよう心がけることが大切です。

■住宅ローンでよくある質問

●同じ金融機関なら金利の見直しができる？

原則として同じ金融機関での金利の見直しはできません。ただし、金融機関としても、他の金融機関に借換えられるよりは自分たちの住宅ローンを利用して欲しいと考えるため、相談することで金利を見直してくれるケースも稀にあるようです。

●自分にあっていないと思ったとき、借換えは簡単にできる？

契約した住宅ローンが自分にあっていないと思ったら、他の金融機関の住宅ローンへの借換えを検討しましょう。借換えを検討する際は、新たな住宅ローン契約締結になるため、審査に通過する必要がある点に注意が必要です。転職直後で収入が安定していない、持病が悪化したなどで団体信用生命保険に加入できないなどの場合は、借換えを行うことは難しいでしょう。

また、借換えの際には諸費用が発生しますので、諸経費を払っても借換えるメリットがあるのかを事前にシミュレーションし、メリットがあることを確認してから変更しましょう。