2023/3/16
年収に不安がある場合でも住宅ローンを組むことは可能？審査に通るためのコツや注意点を解説
監修者：竹下 昌成
「住宅ローンの借入れを検討しているけれど、自分の年収では審査に通過できないのではないか」と考えている方がいるかもしれません。
年収に不安がある方でも、さまざまな工夫をして、しっかりと準備をすれば、住宅ローンの借入れが可能な場合があるので安心してください。申込みの際に大切なのは、シミュレーションを行ったうえで、無理のない借入金額に設定し、しっかりとした返済計画を立てることです。
本記事では、「年収に不安があり、希望する金額の住宅ローンの審査に通過できるのか心配」な方に向けて、審査に通過するためのコツや、住宅ローンを組む際に注意すべき点、返済負担率を下げる方法を詳しく解説します。
auじぶん銀行の公式ウェブサイト上で提供しているシミュレーターを用いて、「年収300万円の場合、どのくらい借入れが可能なのか」の試算も行うので、参考にしてください。
年収に不安があっても、住宅ローンは組める？
住宅ローンの審査は、年収だけではなく、さまざまな要素に基づいて行われます。
金融機関によって異なりますが、平均年収（2020年の給与所得者の場合、男性は532万円、女性は293万円）以下であっても住宅ローンを組める場合があると覚えておきましょう。
例えば、auじぶん銀行の場合、「年収200万円以上」の制限がある点にご注意ください。
年収に不安がある方が、希望する金額の住宅ローンの審査に通過するコツ
収入に不安がある方が、希望する金額の住宅ローンの審査に通過しやすくなるコツは「ペアローンを利用する」および「収入合算で住宅ローンの審査を受ける」の2つがあります。
ペアローンを利用する
「ペアローン」とは、一定の収入がある夫婦や親子などの同居親族が一緒に住宅ローンを組む契約形態です（2つの住宅ローン契約が締結される）。
ペアとなる親族同士は、いずれも「主たる債務者」となり、かつ、相手の債務に対する連帯保証人になります。ちなみに、ペアとなる親族は両者とも、住宅ローン控除を受けることが可能です。
1人分の借入額が足りなくても、2人分を合わせれば希望額に到達できる可能性があると覚えておきましょう。「1人分の年収では借入希望額に届かない」場合は、ペアローンの利用も検討してはいかがでしょうか。
なお、両者とも、「完済時の年齢が制限範囲内であること」「団体信用生命保険に加入できる健康状態であること」など、商品によって定められている申込条件を、単独で満たさなければならない点にご注意ください。
収入合算で住宅ローンの審査を受ける
もう1つの方法として「収入合算」があります。収入合算とは、夫婦や親子などの親族の収入を合算した金額で住宅ローンの審査を受ける手法で、借入金額を増やすことが可能です。
契約者（＝主たる債務者）の収入に、別の親族（収入合算者）の収入を合算する方法で、住宅ローン契約は1つになります。
なお、収入合算者は、主債務者の連帯保証人になる必要がありますが、団体信用生命保険への加入は求められません。また、住宅ローン控除が適用されるのは、契約者（主債務者）のみです。
年収に不安がある方が住宅ローンを組む際に注意すべき点
年収に不安がある方が住宅ローンを組む際に注意すべき点は、「頭金を準備し、住宅ローンの借入金額を小さくする」「他の借入れがある場合は、完済してから審査を受ける」の2つです。
頭金を準備し、住宅ローンの借入金額を小さくする
収入に不安がある方は、「借入可能額が足りない」と不満をお持ちになるかもしれません。
しかし、無理な金額を借入れても、家計が圧迫され、生活に行き詰まる可能性があるためご注意ください。
住宅ローンの返済期間は長いので、頭金を用意し、家計に過大な負荷がかからない程度の借入金額に抑える方がおすすめです。
頭金の目安は「住宅購入代金の2割程度」ですが、住宅購入には住宅購入代金のほかに、諸費用などもかかることから、住宅購入額の25～30％程度を「預貯金」などさまざまな方法で準備しておくと安心です。
他の借入れがある場合は、完済してから審査を受ける
住宅ローンの審査では、他の借入状況もチェックが行われます。
信用情報機関「全国銀行個人信用情報センター」「株式会社日本信用情報機構」「株式会社シー・アイ・シー」などのデータベース上に、「他の機関から借入れをしている」情報が登録されている場合、住宅ローンの審査結果に影響を及ぼすかもしれません。
銀行や信用金庫、消費者金融機関などからの融資、クレジットカードのキャッシング枠の利用など、何かしら借入がある場合は、完済してから住宅ローンの審査を受けるほうがよいでしょう。
他の借入れに関して、支払いの「延滞」を起こさないよう心がけてください。延滞した場合、一定期間、信用情報機関に情報が登録されます。掲載されている期間は、住宅ローンの審査で不利になるかもしれません。
クレジットカードでのショッピング、年会費の振替や携帯料金の引き落としなども同様にきちんと管理しましょう。
年収に不安がある場合に住宅ローンの返済負担率を下げる方法
収入に不安がある方が借入可能額の上限まで借りると、毎月の返済額が過大となり、ゆとりある生活を送れなくなる可能性がある点にご注意ください。住宅ローンを組む際は、「毎月、いくらくらいまでなら、無理なく返済し続けられるか」を考えましょう。
望ましい返済負担率（年収に対する年間返済金額の割合）は、20～25％程度です。年収300万円の場合、年間返済金額が60万円～75万円程度になるように住宅ローンを組むのが理想とされています。
なお、本数値は、あくまでも目安に過ぎません。「親の介護」や「子どもの教育」などで多額の資金が必要になる点も想定し、なるべく返済負担率を小さくすることをおすすめします。以下、返済負担率を下げる方法を2つ紹介するので、参考にしてください。
頭金を多めに用意する
頭金（自己資金）を多めに用意すれば、借入金額を低減できます。結果として、年間返済金額が小さくなり、返済負担率が下がると覚えておきましょう。
なお、10年、20年といった長い期間が経過すると、「病気になる」「自動車の買い替えをする」といった事情で、当初の想定よりも出費が生じる場合もあります。また、老後資金も蓄えなければなりません。
住宅ローンの返済以外に回す資金を確保できるように、返済負担率を下げることをおすすめします。上述したように、用意するべき頭金の目安は、住宅購入代金の2割程度です。
住宅ローンを組む際には、なるべく「住宅購入価格＋諸費用」の25％前後の頭金を用意しておきましょう。
金利の低い住宅ローンを利用する
金利の低い住宅ローン商品の利用も重要です。住宅ローン金利は金融機関によって異なります。
なお、金融機関によっては、「金利優遇プラン」を提供している場合があるので、各機関の公式ウェブサイトをチェックして、少しでも金利の低い、ご自身に最適な住宅ローンを念入りに探しましょう。
年収に不安がある方は、いくらまでの住宅ローンを組める？
年収に不安がある方は、「自分は、いくらくらいまでの住宅ローンを組めるか」と考えているかもしれません。
あくまでも「参考値」で、審査の結果を確約するものではありませんが、各金融機関の公式サイトにある「シミュレーション機能」を利用すれば、おおよその借入可能額を知ることが可能です。
「現在の年収」や「毎月の返済額」などを設定するだけで、借入可能額が表示されるので、ご活用ください。
なお、どのくらいの金額の借入れが可能かは、金融機関によって異なります。厳しめに見る金融機関もあり、実際の返済比率に問題はなくても借入可能額が低いことがあります。
年収300万の場合を例に、住宅ローンのシミュレーションを実施
では、auじぶん銀行の公式ウェブサイト上で提供している「住宅ローンシミュレーション機能」を活用して、年収300万円の場合を例に、シミュレーションを実施してみましょう。
今回は、「新規お借入れをご検討の方」向けのシミュレーター「現在の年収から借入可能額を調べる」にて、以下の条件で試算を行います。
- 現在の年収：300万円
- 借入期間：35年
- 金利：年0.389％（全期間引下げプラン、変動金利）※2023年3月の場合
- 他に返済中の借入れ：なし
- ※借入利率が期間中に変動しない場合。
以下は、シミュレーションを行った結果です。
- 借入可能額：23,500,000円
- 毎月返済額：59,856円
- 総返済額（借入可能額＋利息）：25,139,648円
- 事務手数料：517,000円
- 登記関連費用（概算）：205,000円
- 総費用（総返済額＋諸費用）：25,861,648円
「auじぶん銀行のシミュレーションした結果」では、年収300万円の方が借入れできる金額は「23,500,000円」です。
借入可能金額を見て、「新築住宅を購入できない」と感じるかもしれません。確かに、新築物件の平均価格は3,000万円台から4,000万円台なので、年収300万円の方が1人で住宅ローンを組んで購入するのは難しいでしょう。
しかし、中古物件の平均価格は2,000万円台なので、同程度の収入の配偶者、親、子とペアローンを組んだり、収入合算を行ったりすると、借入可能額を増やせる可能性はあります。
他ローンや老後資金などを考慮し、あくまで無理のない現実的な返済計画の上、購入物件にあわせてペアローンを検討してもよいでしょう。
年収に不安があっても住宅ローンを利用して快適な住まいを手に入れよう
年収に不安があっても、住宅ローンの借入れは可能です。
しかし、金融機関によっては、年収の制限が設けられているケースがあるためご注意ください。例えば、auじぶん銀行の場合、住宅ローンの利用は、年収200万円以上の方となっています。
年収に不安があっても、ペアローンを利用したり、収入合算で住宅ローンの審査を受けたりすれば、審査に通過しやすくなる可能性があると覚えておきましょう。また、「頭金を準備し、住宅ローンの借入金額を小さくする」「他の借入れがある場合は、完済してから審査を受ける」といった対策を講じることも重要です。
なお、望ましい返済負担率は、20～25％程度です。借入可能額の上限まで借入れを行うと、毎月の返済のために家計が圧迫されてしまうかもしれません。
「自己資金を多めに用意しておく」「金利の低い住宅ローンを利用する」といった手法により、返済負担率を下げましょう。
ご自身が借りられる金額を確認したうえで、現実的で無理のない返済計画をシミュレーションし、住宅ローン借入れの申込みを検討してみてください。
